Wie viel Eigenkapital brauche ich 2026?
Bei 350.000 Euro Kaufpreis, 90 % Beleihung und 3 % Maklerprovision und 1,5 % Vertragserrichtung jeweils plus USt brauchen Sie mindestens 74.658 Euro Eigenkapital, das sind rund 21,3 % des Kaufpreises (Modell, kein Angebot).
Kurz: 10 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten. Das sind meist rund 17 bis 22 Prozent des Kaufpreises. Bei € 350.000 mit Makler brauchen Sie mindestens € 74.658, ohne Makler € 62.058.
Die KIM-Verordnung mit festen Grenzen ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Seither gilt die Leitlinie des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG), die von der FMA mit einem Rundschreiben unterstützt wird:
- Beleihungsquote höchstens 90 %: Der Kredit soll 90 Prozent des Immobilienwerts nicht übersteigen.
- Schuldendienstquote höchstens 40 %: Alle Kreditraten zusammen höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens.
- Laufzeit höchstens 35 Jahre.
- Ausnahmen: bis zu 20 Prozent der neuen Wohnkredite einer Bank pro Quartal.
Weil sich die 90 Prozent auf den Wert der Immobilie beziehen, sind die Nebenkosten nicht enthalten. Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Vertragserrichtung und Makler zahlen Sie zusätzlich. Daher kommt die oft genannte Faustregel von 20 Prozent.
Eigenkapital nach Kaufpreis
Mit 90 Prozent Beleihung, 3 Prozent Makler und 1,5 Prozent Vertragserrichtung jeweils zuzüglich USt, Pfandrecht auf 120 Prozent des Kredits. Rate mit 3,7 % über 30 Jahre.
| Kaufpreis | Nebenkosten | Eigenkapital | Kredit | Netto (14×) |
|---|---|---|---|---|
| € 200.000 | € 22.714 | € 42.714 | € 180.000 | € 1.775 |
| € 250.000 | € 28.362 | € 53.362 | € 225.000 | € 2.219 |
| € 300.000 | € 34.010 | € 64.010 | € 270.000 | € 2.663 |
| € 350.000 | € 39.658 | € 74.658 | € 315.000 | € 3.107 |
| € 400.000 | € 45.306 | € 85.306 | € 360.000 | € 3.551 |
| € 500.000 | € 56.602 | € 106.602 | € 450.000 | € 4.438 |
| € 600.000 | € 67.898 | € 127.898 | € 540.000 | € 5.326 |
„Netto (14×)“ ist das monatliche Haushaltsnetto bei 14 Gehältern, bei dem die Rate genau 40 Prozent ausmacht. Für Kreditbeträge im Detail: Monatsrate für 100.000 bis 1.000.000 Euro Kredit.
Warum Banken oft mehr verlangen
Der Rechner setzt den Wert der Immobilie mit dem Kaufpreis gleich. Banken bewerten selbst. Liegt ihr Wert unter dem Kaufpreis, sinkt der mögliche Kredit, und Sie brauchen mehr Eigenkapital. Auch ein knappes Einkommen kann dazu führen, dass die Bank mehr Eigenmittel verlangt, damit die Rate unter 40 Prozent bleibt. Mit dem Feld „Beleihungsquote der Bank“ rechnen Sie zum Beispiel 80 Prozent durch.
Was als Eigenkapital zählt
- Erspartes, Wertpapiere und Bausparguthaben, die beim Kauf verfügbar sind.
- Schenkungen, etwa von Eltern.
- Ein schuldenfreies Grundstück oder eine zweite Immobilie als zusätzliche Sicherheit.
Welche Rate Ihr Haushalt trägt, prüfen Sie im Rechner Wie viel Kredit bekomme ich?. Die einzelnen Nebenkosten zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner. Welche Landesförderung Ihre Finanzierung ergänzen kann, vergleicht die Übersicht zur Wohnbauförderung. Zu zweit trägt das Einkommen mehr: Wie viel Kredit bekommt man zu zweit? Und wenn kaum Eigenmittel da sind, zeigt Kredit ohne Eigenkapital, was dann geht.
Was der Rechner nicht abdeckt
- Die Bewertung der Immobilie durch die Bank.
- Bearbeitungs- und Schätzgebühren der Bank.
- Ausnahmen für Grunderwerbsteuer und Grundbuchsgebühr, etwa im Familienkreis.
- Laufende Kredite: Diese verringern das Einkommen, das für die neue Rate bleibt.