Mieten oder kaufen: Was wird verglichen?
Eine Kreditrate allein beantwortet die Frage nicht. Beim Kauf binden Sie Eigenkapital, zahlen Nebenkosten und tragen das Risiko des Immobilienwerts. Als Mieter können Sie Ihr Startkapital anlegen, zahlen dafür dauerhaft Miete. Dieser Rechner vergleicht zwei Haushalte mit einer vergleichbaren Wohnung, demselben Eigenkapital und demselben monatlichen Budget. Die Vorgaben sind Rechenszenarien, keine Prognosen für Österreich. Passen Sie vor allem Kaufpreis und Miete an Ihre konkreten Alternativen an.
Ein gemeinsames Budget für einen fairen Vergleich
In jedem Monat entspricht das gemeinsame Wohn- und Sparbudget den höheren Wohnkosten beider Varianten. Wer weniger für das Wohnen ausgibt, legt die gesamte Differenz an. Beim Käufer zählen Kreditrate und Instandhaltung, beim Mieter die Miete ohne Betriebskosten. Der Budgetrahmen verändert sich mit den Kosten; der Rechner prüft nicht, ob Ihr Einkommen ihn trägt. Das sollten Sie zusätzlich mit dem Leistbarkeitsrechner überprüfen.
So entsteht das Käufervermögen
Der Kredit entspricht Kaufpreis plus Kaufnebenkosten minus Eigenkapital, mindestens null. Das Eigenkapital wird zuerst für die Gesamtkosten eingesetzt. Ein Überschuss bleibt investiert. Enthalten sind 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Eigentumseintragung, 1,5 % Vertragserrichtung zuzüglich Umsatzsteuer und bei aktiviertem Makler 3 % Provision plus 20 % USt. Die Maklerannahme ist für übliche Wohnungspreise gedacht; bei kleinen Kaufpreisen gelten gestaffelte Höchstprovisionen. Individuelle Honorare werden hier nicht geprüft.
Für den Kredit kommt die Pfandrechtsgebühr hinzu: 1,2 % eines angenommenen Pfandbetrags von 120 % des Kredits. Weil diese Gebühr den Finanzierungsbedarf erhöht, wird der Kreditbetrag einschließlich seiner eigenen Eintragungsgebühr berechnet. Bei Eigentums- und Pfandrechtseintragung werden Bemessungsgrundlage und Eintragungsgebühr jeweils auf volle Euro aufgerundet; je Antrag kommen € 61 Eingabengebühr hinzu. Für einen neuen Kauf nach Juni 2026 wird keine befristete Gebührenbefreiung angesetzt. Die Posten erklärt der Kaufnebenkosten-Rechner.
Kredit, Werterhalt und Wertentwicklung
Eine monatliche Annuität tilgt den Kredit bei unverändertem Zinssatz über die gewählte Laufzeit. Nach der letzten Rate entfällt dieser Aufwand vollständig. Die Instandhaltung beträgt standardmäßig 1 % des Immobilienwerts am Jahresanfang und wird monatlich bezahlt. Der Wert steigt im Beispielszenario jährlich um 2 %; auch negative Wertentwicklung lässt sich einstellen. Instandhaltung wird nicht zusätzlich als Wertzuwachs gutgeschrieben. Am Jahresende gilt: Immobilienwert minus Restschuld plus Käuferdepot ergibt das Käufervermögen.
So entsteht das Mietervermögen
Der Mieter investiert das gesamte Anfangskapital. Die Miete erhöht sich einmal jährlich, im Beispiel um 2,5 %. Das ist eine frei gewählte Annahme, keine Aussage über zulässige Wertsicherung im konkreten Vertrag. Dazu finden Sie den VPI-Rechner. Beide Depots erhalten denselben Anlageertrag. Vereinfacht wird die Bruttorendite mit 1 minus 27,5 Prozent KESt multipliziert: Aus 5 Prozent werden 3,625 Prozent netto jährlich. Der entsprechende Monatszins wirkt auf vorhandenes Vermögen, neue Sparbeträge kommen jeweils am Monatsende hinzu.
Diese Steuervereinfachung bildet weder die Stundung unrealisierter Kursgewinne noch Ausschüttungen, Fondsbesteuerung oder Verluste ab. Die Renditeannahme ist nicht garantiert; negative Depotrenditen und Kursschwankungen werden hier nicht modelliert. Das Mietervermögen ist sein Depotwert. Betriebskosten bleiben auf beiden Seiten außen vor, weil beide Haushalte sie zahlen; im Einzelfall können sie unterschiedlich sein.
Rechenbeispiel mit den Standardwerten
Bei € 350.000 Kaufpreis, € 110.000 Eigenkapital und Kauf mit Makler betragen die Nebenkosten € 39.142,00. Der Kredit über € 279.142,00 kostet bei 3,5 % Zins und 25 Jahren Laufzeit monatlich € 1.397,45. Er entspricht 79,8 % des Kaufpreises. Mit Instandhaltung sind es im ersten Jahr rund € 1.689 gegenüber € 1.200 Miete. Zunächst spart somit der Mieter die Differenz.
Mit 2 % Wertsteigerung, 2,5 % Mietsteigerung und 5 % Bruttorendite ergeben sich nach 25 Jahren rund € 590.934 Käufervermögen und € 376.941 Mietervermögen. Die Immobilie ist dann € 574.212 wert, die Restschuld beträgt € 0 und das Käuferdepot € 16.722. Der Käufervorsprung beträgt € 213.994 und beginnt erstmals am Ende von Jahr 8. Andere Annahmen können das Ergebnis umkehren.
Was der Rechner nicht abdeckt
- Inflationsbereinigung: Alle Beträge sind nominelle künftige Euro, keine heutige Kaufkraft.
- Verkaufskosten und ImmoESt; eine Hauptwohnsitzbefreiung wird nicht geprüft. Details: ImmoESt-Rechner.
- Bankspesen, variable Zinsen, Sondertilgungen, Depotgebühren und konkrete Kreditzusagen.
- Umzug, Einrichtung, Kaution, individuelle Sanierungen, Sonderumlagen und unterschiedliche Betriebskosten.
- Kursschwankungen, regionale Preisunterschiede, Leerstand oder Ihre persönliche Wohnqualität.