VPI-Rechner: Indexanpassung der Miete mit MieWeG-Deckel

Wie funktioniert die Indexanpassung der Miete?

Eine Wertsicherungsklausel verbindet einen vereinbarten Geldbetrag mit der Entwicklung eines Preisindex. In österreichischen Mietverträgen ist das häufig der Verbraucherpreisindex von Statistik Austria. Er beschreibt die Preisentwicklung eines Warenkorbs privater Haushalte. Steigt der vereinbarte Index, kann sich der gesicherte Betrag erhöhen; bei einer entsprechenden Klausel führt ein Rückgang zu einer Senkung. Eine Indexsteigerung allein schafft jedoch keinen Anspruch auf mehr Miete.

Tragen Sie den tatsächlich wertgesicherten Betrag ein, meist den Hauptmietzins. Betriebskosten, Heizkosten und Umsatzsteuer gehören nicht automatisch zur selben Berechnungsgrundlage. Ausgangsmonat und Ausgangsbetrag müssen zusammenpassen: Nach einer bereits vorgenommenen Anpassung sind deren Betrag und maßgeblicher Indexmonat zu verwenden. Die jährliche Differenz im Ergebnis entspricht zwölf gleichen Monatsdifferenzen und ist keine Berechnung rückwirkender Forderungen.

Die Formel ohne Schwellenwert

Neuer Betrag = Ausgangsbetrag × Zielindex ÷ Ausgangsindex. Die prozentuelle Veränderung ergibt sich aus (Zielindex ÷ Ausgangsindex − 1) × 100. Der Rechner verwendet die amtlich veröffentlichten Indexstände und rundet Geldbeträge auf Cent. Wählen Sie für beide Monate dieselbe Basis: Ein Wert des VPI 2020 darf nicht direkt durch einen Wert des VPI 2015 geteilt werden.

Was bewirkt eine Fünf-Prozent-Schwelle?

Bei einer Schwelle von fünf Prozent bleiben Veränderungen bis einschließlich fünf Prozent zunächst unberücksichtigt. Der Rechner prüft jeden Monat. Sobald der Abstand zur zuletzt maßgeblichen Basis größer ist, berücksichtigt er die gesamte Veränderung und setzt diesen Monatsindex als neue Basis. Das gilt hier symmetrisch für Erhöhungen und Senkungen. Eine bereits ausgelöste Anpassung bleibt deshalb auch dann sichtbar, wenn der Index später wieder sinkt.

Die Schrittliste zeigt dieses Vertragsmodell ohne gesetzliche Terminverschiebung. Zwischenbeträge werden angezeigt, intern aber nicht erneut gerundet. Klauseln mit anderen Rundungsvorgaben, fixen jährlichen Stichtagen oder abweichender Schwellenlogik können andere Ergebnisse liefern. Übernehmen Sie daher die Vereinbarungen Ihres Vertrags und prüfen Sie insbesondere, ob die Klausel wirksam ist.

Rechenbeispiel mit den voreingestellten Werten

Der Ausgangsbetrag beträgt € 800,00, die Basis ist VPI 2020 und der Ausgangsmonat Jänner 2024 mit 122,5 Punkten. Bis August 2026 steigt der Index auf 132,9 Punkte (vorläufig): insgesamt 8,49 %. Ohne Schwelle wären das € 867,92.

Mit der voreingestellten Schwelle von 5 % ist zuletzt August 2025 mit 128,8 Punkten maßgeblich. € 800,00 × 128,8 ÷ 122,5 ergibt € 841,14. Die Differenz beträgt € 41,14 monatlich oder € 493,68 für zwölf Monate. Dieses Beispiel ist eine Vertragsrechnung und keine Bestätigung einer zulässigen Mietzinserhöhung.

Welche Grenzen gelten seit 2025 und 2026?

Das 4. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz ließ die für 1. April 2025 vorgesehenen Anpassungen der Richtwerte und Kategoriebeträge entfallen. Daraus folgt kein allgemeines Einfrieren jeder frei vereinbarten Miete. Seit 1. Jänner 2026 gilt das mit dem 5. MILG geschaffene Mieten-Wertsicherungsgesetz, kurz MieWeG.

Das MieWeG erfasst Wohnungshaupt- und Untermieten in der Vollanwendung und Teilanwendung des MRG. Auch ein frei vereinbarter Hauptmietzins in der Teilanwendung kann somit erfasst sein. Erhöhungen sind nur am 1. April möglich und durch ein Modell auf Basis aufeinanderfolgender Jahresdurchschnitte begrenzt. Übersteigt die Jahresinflation drei Prozent, zählt der darüberliegende Teil nur zur Hälfte. Für die erste Anpassung ist grundsätzlich eine zeitanteilige Berechnung vorgesehen; eine günstigere Vertragsregel bleibt maßgeblich.

Bei Verträgen mit MRG-Mietzinsbeschränkungen, typischerweise in der Vollanwendung, ist die Inflation des Jahres 2025 höchstens mit einem Prozent und jene des Jahres 2026 höchstens mit zwei Prozent anzusetzen. Das betrifft die Anpassungen 2026 beziehungsweise 2027. Bei Altverträgen gelten die Übergangsregeln des § 4, weshalb die Begrenzung nicht pauschal aus einem einzelnen Monatsvergleich folgt.

Vollständig vom MRG ausgenommene Verträge fallen nicht unter diese MieWeG-Begrenzung. Für WGG-Verträge bestehen grundsätzlich eigene Regeln; § 13 Abs. 4 WGG ist eine Ausnahme. Der Rechner zeigt die Obergrenze nach § 1 MieWeG für den gewählten 1. April, inklusive Halbierungsregel, Deckel der Vollanwendung, zeitanteiliger erster Anpassung und Rundung auf ganze Cent. Die Übergangsregeln für Altverträge (§ 4 MieWeG) und Mitteilungsfristen berechnet er nicht. Lassen Sie konkrete Erhöhungen anhand Ihres Vertrags prüfen.

Was der Rechner nicht abdeckt

• Die rechtliche Einordnung einer Wohnung und die Wirksamkeit einer Klausel.
• Gesetzlich zulässige Hauptmietzinse, Förderungsrecht und Betriebskostenabrechnungen.
• Nachzahlungen, Verjährung und den Zeitpunkt einer wirksamen Vorschreibung.

Für einen längerfristigen Wohnkostenvergleich verwenden Sie den Mieten-oder-Kaufen-Rechner. Bei einem Wohnungswechsel hilft auch der Maklerprovisions-Rechner.

Aktuelle VPI-Werte

VPI 2020, Gesamtindex. Die Veränderung zum Vorjahresmonat stammt ebenfalls aus der amtlichen Reihe. Quelle: STATISTIK AUSTRIA, CC BY 4.0; Datenabruf 08.10.2026. Aktualisierung mit dem nächsten Datenimport und Deployment.