Mieteinnahmen-Steuer-Rechner: Einkommensteuer auf Vermietung

Mieteinnahmen versteuern: Was gilt in Österreich?

Private Vermieter erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG). Sie zahlen keine Steuer auf die Miete, sondern auf den Überschuss: Mieteinnahmen minus Werbungskosten minus Abschreibung des Gebäudes. Dieser Überschuss kommt zu Ihrem übrigen Einkommen und wird mit dem normalen Einkommensteuertarif besteuert. Ein Verlust aus der Vermietung wird mit anderen Einkünften ausgeglichen (§ 2 Abs. 2 EStG).

Die Steuer auf die Miete ist deshalb von Ihrem übrigen Einkommen abhängig: Sie ist der Unterschied zwischen der Einkommensteuer mit und ohne Vermietung.

So rechnet der Mieteinnahmen-Steuer-Rechner

1. Mieteinnahmen = Nettomiete × vermietete Monate.
2. Überschuss = Mieteinnahmen − Werbungskosten − AfA. AfA = Anschaffungskosten des Gebäudes × AfA-Satz.
3. Steuer mit Vermietung = Einkommensteuer auf (übriges Einkommen + Überschuss), Steuer ohne Vermietung = Einkommensteuer auf das übrige Einkommen.
4. Steuer auf die Miete = Steuer mit − Steuer ohne. Was bleibt = Mieteinnahmen − Werbungskosten − Steuer auf die Miete. Die AfA ist keine Ausgabe und wird nicht abgezogen.

Rechenbeispiel

€ 900 Nettomiete über 12 Monate, € 3.000 Werbungskosten, € 250.000 Gebäudekosten bei 1,5 % AfA und € 40.000 übriges Einkommen:

Der Überschuss liegt im Beispiel komplett in der 40-Prozent-Stufe, die Steuer beträgt daher 40 % des Überschusses und 15 % der Mieteinnahmen.

Mieteinnahmen versteuern: Beispiel-Tabelle 2026

Wie viel Einkommensteuer auf Mieteinnahmen anfällt, hängt von Miete, Kosten und Ihrem übrigen Einkommen ab. Die Tabelle zeigt es für fünf Monatsmieten (Jahresmiete = Monatsmiete × 12). Annahme: € 3.000 Werbungskosten im Jahr und € 250.000 Anschaffungskosten des Gebäudes mit 1,5 % AfA, das sind € 3.750 im Jahr. Das ist die Voreinstellung des Rechners oben, keine Durchschnittswerte. Szenario (a): Die Miete ist Ihr einziges Einkommen. Szenario (b): Sie haben zusätzlich € 40.000 steuerpflichtiges Einkommen, etwa aus einem Gehalt. Die Steuer ist die Einkommensteuer nach § 33 Abs. 1 EStG auf den Überschuss, ohne Absetzbeträge.

Bei einem negativen Überschuss liegt ein Verlust aus der Vermietung vor. Er wird mit anderen Einkünften ausgeglichen (§ 2 Abs. 2 EStG) und senkt in Szenario (b) die Steuer, das zeigt der negative Betrag. Mit Gehalt trifft der Überschuss auf einen hohen Grenzsteuersatz, ohne weiteres Einkommen bleibt er bis € 13.539 Gesamteinkommen steuerfrei. Ihre eigenen Zahlen rechnet der Rechner oben.

Abschreibung (AfA) und Grundanteil

Die AfA verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer und senkt den steuerpflichtigen Überschuss, ohne dass Geld abfließt. Für vermietete Gebäude gelten ohne Nachweis der Nutzungsdauer 1,5 % pro Jahr (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG). Der Rechner setzt dafür die Anschaffungskosten des Gebäudes ein, nicht des Grundstücks. Zu den Anschaffungskosten zählen üblicherweise auch Nebenkosten, die Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner abschätzen können.

Grundanteil: Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist von den Anschaffungskosten auszuscheiden. Ohne Nachweis sind es 40 Prozent (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG). Die Grundanteilverordnung 2016 (§ 2) sieht abweichend vor:

• 20 Prozent in Gemeinden unter 100.000 Einwohnern, wenn der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land unter 400 € liegt.
• 30 Prozent in Gemeinden ab 100.000 Einwohnern oder ab 400 € Baulandpreis, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten hat.
• 40 Prozent in diesen Gemeinden bei bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten. Pro angefangene 400 m² Nutzfläche zählt eine eigene Geschäftseinheit.

Ein höherer oder niedrigerer Grundanteil kann nachgewiesen werden, etwa mit einem Gutachten (§ 3). Beispiel: Bei 400.000 € Anschaffungskosten und 40 Prozent Grundanteil ist das Gebäude 240.000 € wert, die jährliche AfA beträgt 1,5 Prozent davon.

Beschleunigte AfA: Im Jahr der erstmaligen Berücksichtigung darf die AfA bis zum Dreifachen, im Folgejahr bis zum Zweifachen betragen (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. e EStG). Die Halbjahresregel des § 7 Abs. 2 EStG gilt nicht. Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2023 und vor dem 1. Jänner 2027 fertiggestellt wurden, gilt das Dreifache auch in den beiden Folgejahren, also drei Jahre lang (§ 124b Z 451 EStG). Voraussetzung ist mindestens der „Gebäudestandard Bronze“ nach dem klimaaktiv Kriterienkatalog 2020. Bei einem entgeltlichen Erwerb gilt das nur, wenn der Verkäufer das Gebäude noch nicht zur Einkünfteerzielung genutzt hat. Prüfen Sie die Voraussetzungen im Einzelfall.

AfA-Rechner für Vermietung: Abschreibung 2026

Die Tabelle zeigt die jährliche AfA für typische Gebäudeanteile. Gebäudeanteil heißt: Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Grund und Boden, also nach Abzug des Grundanteils. Die Beträge stammen aus derselben Rechenlogik wie der Rechner oben: normal 1,5 % pro Jahr (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG), beschleunigt 4,5 % im ersten und 3 % im zweiten Jahr (lit. e), für Wohngebäude nach § 124b Z 451 EStG 4,5 % in drei Jahren.

Die beschleunigte AfA ist eine Obergrenze („bis zum Dreifachen“ bzw. „bis zum Zweifachen“). Der Wohnbau-Satz gilt nur für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2023 und vor dem 1. Jänner 2027 fertiggestellt wurden, und setzt mindestens den „Gebäudestandard Bronze“ voraus. Wählen Sie die jeweilige Art der AfA im Rechner oben, um die Steuer auf Ihre Miete mit diesen Beträgen zu berechnen.

Werbungskosten bei der Vermietung

Absetzbar sind Aufwendungen, die der Erzielung der Mieteinnahmen dienen (§ 16 EStG): Kreditzinsen, laufende Instandhaltung und Reparaturen, Hausverwaltung, Versicherungen, nicht überwälzte Betriebskosten und Steuerberatung. Zwei Besonderheiten:

• Instandsetzung: Aufwendungen, die den Nutzwert wesentlich erhöhen oder die Nutzungsdauer wesentlich verlängern, werden auf 15 Jahre verteilt (§ 28 Abs. 2 EStG). Nicht regelmäßig jährlich anfallende Instandhaltungsarbeiten sind auf Antrag ebenfalls auf 15 Jahre zu verteilen.
• Tilgung: Die Rückzahlung des Kapitals ist keine Werbungskosten. Nur die Zinsen sind absetzbar. Die Rate Ihres Kredits berechnet der Wohnkredit-Rechner.

Einkommensteuertarif 2026

Der Tarif nach § 33 Abs. 1 EStG ist progressiv. Jeder Euro wird nur mit dem Satz seiner Stufe besteuert. Die Mieteinkünfte liegen oben auf Ihrem übrigen Einkommen, daher bestimmt die höchste Stufe Ihres Einkommens den Steuersatz auf die Miete.

Der Rechner zeigt die Steuer nach dem Tarif, ohne Absetzbeträge wie Verkehrs- oder Familienbonus. Sie fallen mit und ohne Vermietung gleich an und ändern die Steuer auf die Miete daher meist nicht; bei niedrigen Einkommen, bei denen sie die Tarifsteuer ganz aufzehren, kann die tatsächliche Mehrsteuer abweichen. Für Arbeitnehmer gilt: Andere Einkünfte bis € 730 im Jahr lösen keine Pflichtveranlagung aus (§ 41 Abs. 1 Z 1 EStG). Darüber geben Sie die Mieteinkünfte in der Steuererklärung an.

Wie trage ich Mieteinnahmen in die Beilage E 1b ein?

Mieteinnahmen und Kosten des Jahres tragen Sie in der Beilage E 1b zur Einkommensteuererklärung E 1 ein, eine Beilage je Einkunftsquelle. Den Überschuss aus der E 1b übernehmen Sie in die E 1 bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung.

Frist: Die Erklärung ist bis 30. April des Folgejahres auf Papier einzureichen, über FinanzOnline bis 30. Juni (§ 134 Abs. 1 BAO, Bundesministerium für Finanzen). Für das Jahr 2026 sind das der 30. April 2027 und der 30. Juni 2027. Auf begründeten Antrag kann das Finanzamt die Frist verlängern.

Die Kennzahlen (KZ) stammen aus dem Formular E 1b für 2025 (Version vom 21.5.2025, Formularseite des Bundesministeriums für Finanzen). Sie können sich mit dem Formularjahr ändern: Prüfen Sie sie im Formular des Jahres, für das Sie erklären. Die Beträge sind die Rechenbeispiel-Werte von oben, eine Beispielrechnung.

Der Rechner kennt eine Summe für Werbungskosten, im Beispiel stehen die € 3.000 deshalb bei den übrigen Werbungskosten. Kreditzinsen gehören in „Fremdfinanzierungskosten“ (KZ 9510), sofort abgesetzte Instandhaltung in KZ 9520. Die Tilgung ist keine Werbungskosten. Nutzen Sie die beschleunigte Gebäudeabschreibung, tragen Sie die AfA in KZ 9135 statt in KZ 9500 ein.

Einnahmen und Werbungskosten geben Sie ohne Vorzeichen an. Der Überschuss ist ein eigenes Feld ohne Kennzahl, ein Werbungskostenüberschuss ist ein Verlust. Die Steuer tragen Sie nicht ein, sie ergibt sich aus der Veranlagung. Belege schicken Sie nicht mit, bewahren Sie aber mindestens 7 Jahre auf.

Umsatzsteuer auf die Miete

Die Umsatzsteuer ist nicht Teil dieser Berechnung. Die Nettomiete im Rechner ist die Miete ohne Umsatzsteuer und ohne Betriebskosten.

• Wohnraum: Die Vermietung von Grundstücken für Wohnzwecke ist nicht umsatzsteuerfrei (§ 6 Abs. 1 Z 16 UStG). Sie unterliegt dem ermäßigten Satz von 10 Prozent (§ 10 Abs. 2 Z 3 lit. a UStG).
• Kleinunternehmer: Liegen Ihre Umsätze im Vorjahr nicht über € 55.000 und im laufenden Jahr nicht darüber, sind sie umsatzsteuerfrei (§ 6 Abs. 1 Z 27 UStG). Es gibt dann keinen Vorsteuerabzug.

Was der Rechner nicht abdeckt

• Absetzbeträge, Sonderausgaben und Freibeträge. Geben Sie das zu versteuernde Einkommen ein.
• Die Umsatzsteuer und die Frage, ob Sie Kleinunternehmer sind.
• Mehrere Objekte, Miteigentum, Verlustvorträge und die Verteilung von Instandsetzungen auf 15 Jahre.
• Die Immobilienertragsteuer beim Verkauf. Sie berechnet der ImmoESt-Rechner; bei früher vermieteten Objekten gibt es Sonderregeln. Was sich ab 2027 ändert, steht unter ImmoESt 2027.
• Die Frage, ob eine dauerhaft verlustreiche Vermietung als Liebhaberei gilt (LVO 1993).

Die Berechnung ist ein Modell und ersetzt keine Steuerberatung. Wie sich Ihre Miete über die Jahre mit dem Verbraucherpreisindex entwickelt, zeigt der VPI-Rechner. Die Übersicht Alle VPI-Werte seit 2025 listet die Monatswerte. Ob sich der Kauf einer Wohnung gegenüber Mieten lohnt, rechnet der Mieten-oder-Kaufen-Rechner. Rendite, Cashflow und Steuer einer finanzierten Anlegerwohnung samt Vorsteuerabzug berechnet der Vorsorgewohnung-Rechner.