Wann darf die Miete erhöht werden?
Eine Erhöhung durch Wertsicherung ist nur am 1. April möglich. Das MieWeG lässt eine Erhöhung am 1. April des vollen Kalenderjahrs nach Vertragsabschluss zu und danach jährlich am 1. April (§ 1 Abs. 2 Z 1, Abs. 4 MieWeG). Nennt der Vertrag einen früheren Termin, tritt die Erhöhung trotzdem nicht früher ein. Das gilt auch dann, wenn der Vertrag die Erhöhung als festen Betrag oder Prozentsatz nennt. Anders ist es nur, wenn die vereinbarte Erhöhung einen von der Wertsicherung verschiedenen Grund hat (§ 1 Abs. 4 MieWeG).
Gilt das für meinen Vertrag?
Das Gesetz erfasst Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen im Anwendungsbereich des MRG (§ 1 Abs. 1 MieWeG). Das sind die Vollanwendung mit Richtwert-, Kategorie- oder angemessenem Mietzins und die Teilanwendung, in der der Hauptmietzins frei vereinbart sein kann. Verträge im Anwendungsbereich des WGG sind grundsätzlich ausgenommen, außer die Höhe des Entgelts richtet sich nach § 13 Abs. 4 WGG (§ 1 Abs. 6). Eine Pacht fällt nicht darunter; dazu steht Näheres im VPI-Rechner.
Schritt für Schritt: So berechnen Sie die Indexanpassung
- Vertrag und Klausel prüfen. Steht eine Wertsicherung im Vertrag, und gilt das MieWeG für die Wohnung? Ob die Klausel wirksam ist, prüft dieser Ratgeber nicht.
- Stichtag festlegen. Eine Erhöhung ist nur am 1. April möglich, im Jahr nach Vertragsabschluss und danach jährlich.
- Inflation des Vorjahres ermitteln. Verglichen werden die Jahresdurchschnitte des VPI 2020. Die Monatswerte finden Sie in der VPI-Übersicht.
- Erhöhung berechnen. Der Teil der Inflation über 3 Prozent zählt nur zur Hälfte. In der Vollanwendung gilt für die Inflation 2025 und 2026 zusätzlich ein Deckel. Bei der ersten Anpassung zählen nur die vollen Monate nach Vertragsabschluss, geteilt durch zwölf. Der neue Betrag wird auf ganze Cent gerundet (§ 1 Abs. 2 Z 1 bis 3, Abs. 3).
- Erhöhung mitteilen. In der Vollanwendung muss der Vermieter die Erhöhung in einem Schreiben verlangen: nach dem 1. April und spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin (§ 16 Abs. 9 MRG, den § 1 Abs. 5 MieWeG unberührt lässt). In der Teilanwendung zählt der Vertrag. Den Text mit Rechengang liefert das Muster-Schreiben für die Mieterhöhung.
Rechenbeispiel: 1. April 2026
Die Inflation 2025 betrug laut Statistik Austria 3,6 %. Der Teil über 3 Prozent zählt nur zur Hälfte, gezählt werden also 3,3 %. Bei € 800,00 Miete in der Teilanwendung wird daraus € 826,40. In der Vollanwendung begrenzt der Deckel die Inflation 2025 auf 1 %: Aus € 800,00 werden € 808,00.
Wie viel darf die Miete am 1. April 2027 höchstens steigen?
In der Vollanwendung des MRG höchstens 2 Prozent (Inflation des Jahres 2026, Anpassung am 1. April 2027; § 1 Abs. 3 MieWeG). Bei freien Mieten in der Teilanwendung gibt es diesen Deckel nicht. Dort hängt der Wert von der Inflation 2026 ab, die noch nicht feststeht. Die Tabelle zeigt, was jeder Wert bedeuten würde.
| Inflation 2026 | Teilanwendung (frei) | Vollanwendung |
|---|---|---|
| 2 % | 2 % | 2 % |
| 2,5 % | 2,5 % | 2 % |
| 3 % | 3 % | 2 % |
| 3,5 % | 3,25 % | 2 % |
| 4 % | 3,5 % | 2 % |
| 5 % | 4 % | 2 % |
Für einen Vertrag aus 2026 zählt die erste Anpassung nur anteilig. Bei 9 vollen Monaten nach Vertragsabschluss und dem Deckel von 2 Prozent sind es in der Vollanwendung höchstens 1,5 %.
Zwischenstand: Von Jänner 2026 bis September 2026 (vorläufig) lag der VPI 2020 im Schnitt 3,1 % über denselben Monaten 2025 (Datenabruf 06.11.2026). Das ist nicht der Jahreswert und keine Prognose. Statistik Austria nennt für Dezember 2026 und den Jahresdurchschnitt 2026 voraussichtlich den 18. Jänner 2027 (vorläufig) und den 25. Februar 2027 (endgültig). Stand der Termine: 7. November 2026.
MieWeG-Ticker für den 1. April 2027
Stand: September 2026 (vorläufig), nächste Veröffentlichung 18. November 2026 (Oktober 2026)
Bleibt der VPI 2020 von Oktober 2026 bis Dezember 2026 auf dem Stand von September 2026 (133,2, vorläufig), liegt die Inflation 2026 bei 3 %. Am 1. April 2027 darf die Miete bei freien Mieten um höchstens 3 % steigen, in der Vollanwendung des MRG um höchstens 2 %. Ab einem Index von 133,6 in allen offenen Monaten steigt die Inflation auf 3,1 %.
- Freie Miete (Teilanwendung)
- 3 %
- Richtwert- und Kategoriemiete (Vollanwendung)
- 2 %
Höchstens zulässige Erhöhung am 1. April 2027, wenn der Index in den offenen Monaten bei 133,2 bleibt.
| Index | Inflation 2026 | Freie Miete | Vollanwendung |
|---|---|---|---|
| 133,2 (Stand unverändert) | 3 % | 3 % | 2 % |
| 133,6 | 3,1 % | 3,05 % | 2 % |
| 134,2 | 3,2 % | 3,1 % | 2 % |
| 135,2 | 3,4 % | 3,2 % | 2 % |
| 136,2 | 3,6 % | 3,3 % | 2 % |
Quelle: STATISTIK AUSTRIA, VPI 2020, CC BY 4.0, Datenabruf 06.11.2026. Rechenregel: § 1 Abs. 2 und 3 MieWeG. Beispielrechnung, keine Rechtsauskunft.
So binden Sie den Ticker ein: Kopieren Sie den Code auf Ihre Website. Der Ticker zeigt den jeweils aktuellen Stand und verlinkt auf diesen Abschnitt.
Einbaucode
<iframe src="https://maklerbox.com/embed/mieweg-ticker" title="MieWeG-Ticker: Mieterhöhung am 1. April 2027" loading="lazy" style="width:100%;border:0" height="1150"></iframe>
<p><a href="https://maklerbox.com/indexanpassung#april-2027">MieWeG-Ticker von maklerbox.com</a></p>Was gilt bei einem Vertrag aus 2026 oder davor?
Neuer Vertrag aus 2026: Die erste Anpassung ist der 1. April 2027. Es zählen nur die vollen Monate nach Vertragsabschluss im Jahr 2026, geteilt durch zwölf.
Vertrag vor 2026: Das MieWeG gilt auch für ihn, und zwar für Erhöhungen ab dem 1. Jänner 2026 (§ 4 Abs. 2 MieWeG). Hat bereits eine Valorisierung stattgefunden, gilt der Monat, auf den sich der Wert der letzten Valorisierung bezogen hat, als Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Für die anteilige Berechnung zählt dann nicht nur das letzte Kalenderjahr. Welche Monate das im Einzelfall sind, zeigt der Vertrag.
Nicht abgedeckt sind die Wirksamkeit der Klausel, Betriebskosten und Sonderfälle mit Mietzinsbeschränkung. Wie und bis wann Sie die Erhöhung mitteilen, steht beim Muster-Schreiben für die Mieterhöhung 2027.