Wie viel Rendite bringt eine Vorsorgewohnung?
Im Beispiel dieses Rechners bringt die Wohnung eine Bruttomietrendite von 3,9 % und eine Nettomietrendite von 3 %. Nach Zinsen und Steuer bleiben 2,26 % auf das eingesetzte Eigenkapital, der Cashflow beträgt − € 213 pro Monat. Das sind Modellwerte für das erste Jahr, keine Prognose: Miete, Zins und Kosten ändern sich.
- Bruttomietrendite: Jahresnettomiete geteilt durch den Kaufpreis ohne Nebenkosten.
- Nettomietrendite: Miete nach Leerstand und nicht umlegbaren Kosten, geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten.
- Eigenkapitalrendite: Ertrag nach Kreditzinsen (und Steuer) geteilt durch das eingesetzte Eigenkapital. Die Tilgung baut Vermögen auf, zählt hier aber nicht als Ertrag.
Die Kaufnebenkosten rechnet der Rechner wie der Kaufnebenkosten-Rechner. Die Kreditrate entspricht dem Wohnkredit-Rechner.
Wie wird eine Vorsorgewohnung versteuert?
Die Miete zählt zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG). Besteuert wird der Überschuss: Mieteinnahmen minus Werbungskosten. Als Werbungskosten gelten nicht umlegbare Kosten, Kreditzinsen und die Abschreibung (AfA) des Gebäudes, nicht aber die Tilgung. Der Überschuss wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und nach dem Tarif des § 33 EStG besteuert. Ein Verlust senkt die Steuer auf Ihr übriges Einkommen.
Die AfA beträgt ohne Nachweis der Nutzungsdauer 1,5 % pro Jahr. Im ersten Jahr darf sie bis zum Dreifachen, im zweiten bis zum Zweifachen betragen; für 2024 bis 2026 fertiggestellte Wohngebäude gilt das Dreifache unter bestimmten Voraussetzungen drei Jahre lang: Das Gebäude muss den Gebäudestandard Bronze erfüllen, und beim Kauf darf der Verkäufer es nicht selbst zur Einkunftserzielung genutzt haben (§ 124b Z 451 EStG). Beim Erstbezug vom Bauträger ist das meist der Fall, prüfen Sie es trotzdem. Den Grundanteil (20, 30 oder 40 Prozent) schreiben Sie nicht ab. Die Details erklärt der Mieteinnahmen-Steuer-Rechner.
Liebhaberei: Bei Eigentumswohnungen prüft das Finanzamt, ob die Vermietung auf Dauer einen Gesamtüberschuss erwarten lässt. Dafür gelten 25 Jahre ab Beginn der Vermietung, höchstens 28 Jahre ab den ersten Aufwendungen (§ 2 Abs. 4 LVO). Der Rechner zeigt, in welchem Jahr das Gesamtergebnis bei gleichbleibender Miete positiv wird. Mit Standardwerten ist das ab Jahr 18. Sinkt der Zins oder steigt die Miete, rückt dieses Jahr nach vorn.
Lohnt sich der Vorsteuerabzug?
Verkauft ein Bauträger mit Umsatzsteuer (§ 6 Abs. 2 UStG), zahlen Sie auf den Nettopreis 20 Prozent. Vermieten Sie die Wohnung steuerpflichtig, also mit 10 Prozent Umsatzsteuer auf die Miete, holen Sie sich die 20 Prozent als Vorsteuer vom Finanzamt zurück. Im Beispiel sind das € 40.000, die Sie nur kurzzeitig vorfinanzieren. Ohne Vorsteuerabzug, etwa als Kleinunternehmer (§ 6 Abs. 1 Z 27 UStG), sofern Sie nicht zur Regelbesteuerung optieren (§ 6 Abs. 3 UStG), bleibt die Umsatzsteuer ein Kostenbestandteil des Kaufpreises.
Der Vorteil hat eine Bindung: Die Vorsteuer wird über 20 Jahre berichtigt (§ 12 Abs. 10 UStG). Wohnen Sie selbst ein oder verkaufen Sie ohne Umsatzsteuer, zahlen Sie ein Zwanzigstel pro verbleibendem Jahr zurück (€ 2.000 im Beispiel). Gilt die Vermietung als Liebhaberei, kann auch der Vorsteuerabzug entfallen (§ 6 LVO). Die Umsatzsteuer erhöht außerdem die Grundlage der Grunderwerbsteuer: Sie wird vom Preis inklusive Umsatzsteuer berechnet.
Rechenbeispiel mit den Standardwerten
€ 200.000 Kaufpreis netto, € 60.000 Eigenkapital, 3,7 % Zins über 25 Jahre, € 650 Nettomiete, € 80 Kosten pro Monat, 4 Prozent Leerstand, 30 Prozent Grundanteil, € 40.000 übriges Einkommen, Vorsteuerabzug:
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufnebenkosten (Basis € 240.000 inkl. USt) | € 17.754 |
| Kredit (Kaufpreis + Nebenkosten − Eigenkapital) | € 157.754 |
| Miete nach Leerstand (€ 7.800 − 4 %) | € 7.488 pro Jahr |
| Kosten und Zinsen im ersten Jahr | − € 960 − € 5.771 |
| AfA (1,5 % von € 150.795) | − € 2.262 |
| Ergebnis aus Vermietung | − € 1.505 |
| Steuerersparnis (40-Prozent-Stufe) | € 602 pro Jahr |
| Cashflow nach Steuer | − € 213 pro Monat |
Der steuerliche Verlust entsteht durch Zinsen und AfA. Er hilft bei der Steuer, ersetzt aber nicht den Cashflow: Sie legen monatlich zu, bis die Zinsen sinken oder die Miete steigt.
Was der Rechner nicht abdeckt
- Mietsteigerung, Wertsteigerung und Verkaufserlös. Die Immobilienertragsteuer beim Verkauf berechnet der ImmoESt-Rechner; die Erhöhung ab 2027 erklärt der Ratgeber ImmoESt 2027.
- Zwischenfinanzierung der Umsatzsteuer, Vorsteuer auf Makler und Vertragserrichtung sowie die Pfandrechtsgebühr als Werbungskosten. Sie sind nicht angesetzt.
- Die Voraussetzungen der Umsatzsteueroption und eine Berichtigung der Vorsteuer. Der Rechner zeigt nur das Zwanzigstel pro Jahr.
- Die Prognoserechnung nach LVO. Der Rechner verwendet gleichbleibende Miete und Kosten, das Finanzamt prüft mit Ihren konkreten Annahmen.
- Ob die Voraussetzungen der beschleunigten AfA und des Wohnbaupakets (Gebäudestandard Bronze, keine Vornutzung durch den Verkäufer) erfüllt sind. Der Rechner setzt die gewählte Variante einfach an.
- Absetzbeträge, Sonderausgaben, mehrere Objekte, Verlustvorträge und Instandsetzung über 15 Jahre.
Die Berechnung ist ein Modell und ersetzt keine Steuerberatung. Klären Sie Umsatzsteueroption und Liebhaberei vor dem Kauf mit einer Steuerberatung.