Das ändert sich ab 1. Jänner 2027
Das Budgetbegleitgesetz 2027–2028 senkt die pauschal angenommenen Anschaffungskosten für Altvermögen. Der Steuersatz bleibt 30 Prozent, aber ein größerer Teil des Erlöses gilt als Gewinn:
| Altvermögen | Kaufvertrag 2026 | Kaufvertrag ab 2027 |
|---|---|---|
| ohne Umwidmung | 14 % Gewinn → 4,2 % vom Erlös | 20 % Gewinn → 6 % vom Erlös |
| nach Umwidmung (nach 1987) | 60 % Gewinn → 18 % vom Erlös | 70 % Gewinn → 21 % vom Erlös |
Unverändert bleiben Neuvermögen (30 Prozent vom tatsächlichen Gewinn), die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung. Wer seinen Hauptwohnsitz verkauft und die Fristen erfüllt, zahlt weiterhin keine ImmoESt.
Stichtag: Unterschrift unter dem Kaufvertrag
Die neuen Prozentsätze gelten für Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026. Als Veräußerung zählt grundsätzlich der Abschluss des Kaufvertrags, nicht die Übergabe, der Geldfluss oder die Eintragung im Grundbuch. Ein Vertrag, der am 30. Dezember 2026 unterschrieben und im Februar 2027 verbüchert wird, fällt noch unter die alten Pauschalen. Hängt der Vertrag von einer Bedingung ab, etwa einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, sollte der Vertragserrichter den Zeitpunkt vorab prüfen.
Rechenbeispiele: so viel mehr Steuer
Altvermögen ohne Umwidmung, ohne Befreiung, Beträge in Euro:
| Verkaufserlös | ImmoESt 2026 | ImmoESt ab 2027 | Mehr |
|---|---|---|---|
| € 250.000 | € 10.500 | € 15.000 | +€ 4.500 |
| € 400.000 | € 16.800 | € 24.000 | +€ 7.200 |
| € 500.000 | € 21.000 | € 30.000 | +€ 9.000 |
| € 750.000 | € 31.500 | € 45.000 | +€ 13.500 |
| € 1.000.000 | € 42.000 | € 60.000 | +€ 18.000 |
Bei einem umgewidmeten, unbebauten Grundstück um € 300.000 steigt die Steuer von € 54.000 auf € 63.000. Für Umwidmungen ab 2025 kommt zusätzlich der Umwidmungszuschlag hinzu.
Lohnt sich ein Verkauf noch 2026?
Nur, wenn der Preis stimmt. Nach Steuer bleiben bei Altvermögen 2026 95,8 Prozent des Erlöses, ab 2027 94 Prozent. Ein Preisnachlass von mehr als rund 1,9 % macht den Steuervorteil zunichte, bei umgewidmetem Altvermögen liegt die Grenze bei rund 3,7 %. Wer ohnehin verkaufen will und einen Käufer hat, gewinnt mit einem Abschluss im Dezember; wer unter Zeitdruck billiger verkauft, verliert.
Checkliste vor einem Abschluss 2026
- Altvermögen klären: Wann war der letzte entgeltliche Erwerb? Bei Erbschaft oder Schenkung zählt der Kauf des Vorgängers.
- Widmungsgeschichte prüfen: Wurde nach 1987 erstmals in Bauland umgewidmet? Dann gelten 18 bzw. 21 Prozent.
- Hauptwohnsitzbefreiung prüfen: Greift sie, ist der Stichtag für Sie ohne Bedeutung.
- Vertragserrichter früh buchen: Notariate und Kanzleien sind im Dezember knapp.
- Unterlagen sammeln: Kaufvertrag, Rechnungen für Herstellung und Sanierung, Widmungsauskunft.
- Eigene Zahlen im ImmoESt-Rechner für 2026 und 2027 vergleichen; Verkäuferprovision schätzt der Maklerprovision-Rechner.
Häufige Fragen
Ab wann gilt die höhere ImmoESt?
Die neuen Pauschalen gelten für Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 (§ 124b Z 498 EStG idF Budgetbegleitgesetz 2027–2028, BGBl. I Nr. 62/2026). Als Zeitpunkt der Veräußerung gilt grundsätzlich der Abschluss des Kaufvertrags, nicht die Übergabe, die Zahlung oder die Eintragung im Grundbuch.
Steigt der Steuersatz von 30 Prozent?
Nein. Der besondere Steuersatz bleibt 30 Prozent. Geändert wird nur, welcher Anteil des Erlöses bei Altvermögen pauschal als Gewinn gilt: ohne Umwidmung 20 statt 14 Prozent, nach einer Umwidmung 70 statt 60 Prozent. Effektiv sind das 6 statt 4,2 Prozent bzw. 21 statt 18 Prozent des Erlöses.
Betrifft die Erhöhung auch Neuvermögen?
Nein. Bei Neuvermögen, also grundsätzlich ab 31. März 2002 angeschafften Grundstücken, werden weiterhin 30 Prozent des tatsächlichen Gewinns fällig. Auch die Hauptwohnsitz- und die Herstellerbefreiung bleiben unverändert.
Was gilt bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie?
Maßgeblich ist grundsätzlich der letzte entgeltliche Erwerb, also meist der Kauf durch die Eltern oder Großeltern. Wurde die Immobilie damals vor dem 31. März 2002 gekauft, ist sie in der Regel Altvermögen und von der Erhöhung betroffen.
Kann ich die Pauschale vermeiden?
Auf Antrag kann der Gewinn auch bei Altvermögen mit den tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt werden (§ 30 Abs. 5 EStG). Das lohnt sich, wenn der tatsächliche Gewinn unter 20 Prozent des Erlöses liegt, etwa bei einem teuren Kauf kurz vor 2002 oder hohen nachweisbaren Herstellungskosten.
Quellen
- Budgetbegleitgesetz 2027–2028, BGBl. I Nr. 62/2026 (RIS)
- EStG §§ 30, 30a–30c (RIS)
- BMF: Handbuch Immobilienertragsteuer
Stand: Oktober 2026. Allgemeine Information, keine Steuerberatung.