Mietkauf in Österreich: Was gilt?
Beim geförderten Mietkauf mieten Sie von einer gemeinnützigen Bauvereinigung und können die Wohnung später kaufen. Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) regelt die nachträgliche Übertragung in § 15b bis § 15h:
- Anspruch (§ 15c lit. a): Er besteht bei geförderten Wohnungen über 40 m², wenn bei Vertragsabschluss die Förderung aufrecht war und ein Einmalbetrag von mehr als 50 € je m² Nutzfläche verlangt wurde. Der Betrag ist mit dem VPI 1996 valorisiert. Er gilt längstens bis zum Ablauf des 30. Jahres nach Erstbezug.
- Antragsfristen (§ 15e): nach fünf Jahren Vertragsdauer, je ein Antrag im 6. bis 10., 11. bis 15. und 16. bis 20. Jahr. Die Bauvereinigung legt binnen drei Monaten ein Fixpreisangebot. Nehmen Sie es binnen sechs Monaten an, werden Sie Wohnungseigentumsbewerber.
- Preis (§ 15d, § 23 Abs. 4c): Es gibt einen Fixpreis, der auf dem Substanzwert und dem Verkehrswert beruht und Abschreibung sowie Wertsicherung berücksichtigt. Dabei sind die übernommenen Verpflichtungen der Bauvereinigung und die Einmalbeträge zu berücksichtigen. Er muss mindestens dem Buchwert entsprechen.
- Einwendungen (§ 15d Abs. 2): Gegen einen offenkundig unangemessenen Fixpreis können Sie binnen sechs Monaten nach dem Angebot vorgehen. Das Gericht setzt dann den Preis fest.
- Vorkaufsrecht (§ 15g): Verkaufen Sie innerhalb von 15 Jahren, muss der Unterschied zwischen Verkehrswert zum Angebot und Kaufpreis an die Bauvereinigung gezahlt werden. Übertragungen an nahe Angehörige sind ausgenommen.
Der Anspruch gilt nur für begünstigte Personen (§ 15f WGG, § 8 Abs. 4). Das Gesetz gibt keine Formel für die Anrechnung vor. Maßgeblich ist das Angebot der Bauvereinigung.
So rechnet der Mietkauf-Rechner
Der Rechner ist eine Modellrechnung und kein Angebot. Er geht von diesen Schritten aus:
- Bezahlte Miete = Monatsmiete × 12 × Jahre bis zum Kauf. Sie wird nicht angerechnet.
- Angerechneter Beitrag = Finanzierungsbeitrag × (1 − Abschreibung × Jahre). Die Abschreibung ist mit 1 Prozent pro Jahr nach dem Vorbild von § 17 Abs. 4 WGG voreingestellt. Auf 0 gesetzt wird der Beitrag voll angerechnet.
- Zu finanzieren = Kaufpreis laut Angebot − angerechneter Beitrag.
- Die Rate folgt aus Zinssatz und Laufzeit der Restfinanzierung als Annuität.
Mietkauf: Rate berechnen
Die Rate nach dem Kauf rechnen Sie in drei Schritten: Fixpreis laut Angebot minus angerechneter Finanzierungsbeitrag ergibt den Kreditbetrag. Daraus folgt mit Zinssatz und Laufzeit die monatliche Rate als Annuität. Die Tabelle zeigt die Rate für verschiedene Fixpreise mit € 20.000 Finanzierungsbeitrag, Kauf nach 10 Jahren, 3,7 % Zinsen und 25 Jahren Laufzeit, verglichen mit € 750 Miete.
| Fixpreis | Kredit | Rate pro Monat | Rate minus Miete |
|---|---|---|---|
| € 200.000 | € 182.000 | € 930,77 | +€ 180,77 |
| € 250.000 | € 232.000 | € 1.186,48 | +€ 436,48 |
| € 280.000 | € 262.000 | € 1.339,90 | +€ 589,90 |
| € 320.000 | € 302.000 | € 1.544,47 | +€ 794,47 |
| € 350.000 | € 332.000 | € 1.697,89 | +€ 947,89 |
Ihre eigene Rate rechnet der Rechner oben mit Ihrem Angebot. Ob die Bank den Kredit für Ihr Einkommen vergibt, zeigt Wie viel Kredit bekomme ich?; die Kaufnebenkosten für den Eigentumserwerb schätzt der Kaufnebenkosten-Rechner.
Rechenbeispiel
€ 20.000 Finanzierungsbeitrag, € 750 Miete im Monat und Kauf nach 10 Jahren: Sie zahlen € 90.000 Miete. Von den € 20.000 werden € 18.000 angerechnet. Bei € 280.000 Fixpreis bleiben € 262.000 zu finanzieren, bei 3,7 % über 25 Jahre sind das € 1.339,90 im Monat.
Was der Rechner nicht abdeckt
- Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühr und Vertragserrichtung. Diese schätzt der Kaufnebenkosten-Rechner.
- Übernommene Darlehen der Bauvereinigung, die im Fixpreis stecken können (§ 15b Abs. 1 lit. d).
- Private Mietkaufverträge ohne gesetzlichen Anspruch, bei denen Anrechnung und Preis frei vereinbart sind.
- Die Kreditvergabe der Bank. Ob eine Rate leistbar ist, zeigt der Rechner Wie viel Kredit bekomme ich?.
Wollen Sie ohne Kaufoption vergleichen, hilft der Mieten-oder-kaufen-Rechner. Die Rate der Restfinanzierung prüfen Sie im Wohnkredit-Rechner.