Vom Haushaltsnetto zum leistbaren Kaufpreis
Ein ausreichendes Einkommen allein finanziert noch keinen Immobilienkauf. Sie brauchen eine langfristig tragbare Monatsrate und genügend Eigenmittel für Kaufpreis und Nebenkosten. Der Rechner verbindet deshalb drei Grenzen: den Anteil der Kreditraten am Einkommen, den Überschuss Ihrer Haushaltsrechnung und eine konservative Eigenmittelquote. Das Ergebnis zeigt einen rechnerischen Kaufpreisrahmen für Ihre Suche.
40 Prozent Schuldendienst und Ihre Haushaltsrechnung
Zunächst werden höchstens 40 Prozent des durchschnittlichen Monatsnettos für alle Kreditraten gemeinsam angesetzt. Bestehende Raten werden davon abgezogen. Die zweite Rechnung zieht Lebenshaltungskosten und bestehende Raten vom Einkommen ab. Der kleinere der beiden Beträge ist die leistbare neue Monatsrate. Bleibt kein Überschuss, trägt Ihr laufendes Budget keinen zusätzlichen Kredit.
Bei aktivierten 14 Gehältern multipliziert der Rechner den eingegebenen Nettobezug mit 14 und teilt durch zwölf. Sonderzahlungen fallen jedoch nicht jeden Monat an. Legen Sie den dafür benötigten Anteil zurück. Bei unterschiedlich hohen Bezügen im Haushalt ist das gemeinsame tatsächliche Jahresnetto geteilt durch zwölf mit ausgeschaltetem Schalter genauer.
Was gilt nach dem Ende der KIM-Verordnung?
Die KIM-Verordnung endete am 30. Juni 2025. Das FMA-Rundschreiben 02/2025 vom 26. Juni 2025 setzt die FMSG-Leitlinie fort: maximal 90 Prozent Beleihungsquote, 40 Prozent Schuldendienstquote und 35 Jahre Laufzeit. Das Rundschreiben ist keine Verordnung, sondern eine aufsichtliche Orientierung. Abweichungen sind möglich; aus dem Rechner entsteht kein Anspruch auf Kreditgewährung.
Die Beleihungsquote bezieht sich auf den Sicherheitenwert. Ein Kaufpreisrechner kann die bankinterne Bewertung Ihrer Immobilie nicht ersetzen. Bei variabler Verzinsung oder einer Zinsbindung unterhalb der Laufzeit verlangt die FMA eine vorsichtigere Beurteilung; ein fixer allgemeiner Abschlag ist daraus nicht ableitbar. Prüfen Sie deshalb zusätzlich die Rate bei höheren Zinsen im Wohnkredit-Rechner.
Warum wir mit 20 Prozent Eigenmitteln rechnen
Mindestens 20 Prozent von Kaufpreis plus Kaufnebenkosten sind hier eine konservative Planungsannahme. Sie sind weder eine gesetzliche Mindestquote noch mit der 90-Prozent-Beleihungsquote identisch. Der maximale Gesamtrahmen ist damit Eigenmittel geteilt durch 0,20. Bei 80.000 Euro Eigenmitteln sind das höchstens 400.000 Euro einschließlich Nebenkosten. Zusätzlich muss Ihr Einkommen den benötigten Kredit tragen.
Wie sind Lebenshaltung und Kaufnebenkosten angesetzt?
Für eine Person startet die editierbare Lebenshaltung bei 1.308,39 Euro. Ausgangspunkt sind die Ausgleichszulagenrichtsätze 2026: 1.308,39 Euro für Alleinstehende, 2.064,12 Euro für Paare und 201,88 Euro Kinderzuschlag. Die Übertragung auf Ihr Haushaltsbudget ist unsere Annahme, keine Bankpauschale oder Berechnung Ihres Leistungsanspruchs. Für weitere Erwachsene wird die Differenz zwischen Paar- und Einzelwert wiederholt.
Ersetzen Sie diese Pauschale durch Ihre Ausgaben einschließlich Betriebskosten, Energie, Mobilität, Betreuung und Rücklagen. Nach einer eigenen Budgeteingabe verändern die Personenzahlen Ihre Lebenshaltungskosten nicht automatisch. Das Eingabefeld zeigt zur besseren Lesbarkeit volle Euro; die Berechnung verwendet den hinterlegten Betrag mit Cent. Die künftige Kreditrate wird separat gerechnet; eine bisherige Miete entfällt nur, wenn Sie tatsächlich umziehen. Für den Kauf werden Maklerkosten von drei Prozent plus Umsatzsteuer, Vertragserrichtung von 1,5 Prozent plus Umsatzsteuer sowie Grunderwerbsteuer und Grundbuchkosten angesetzt. Das Pfandrecht richtet sich nach dem benötigten Kredit. Die Aufschlüsselung folgt dem Kaufnebenkosten-Rechner.
Wie viel Kredit mit … netto?
Ein Erwachsener, keine Kinder oder bestehenden Raten, 14 gleich hohe Bezüge, 1.308,39 Euro Lebenshaltung, 3,7 Prozent Sollzinssatz und 30 Jahre Laufzeit. Die Tabelle zeigt die Kreditkapazität aus dem Einkommen, vor der Eigenmittelgrenze und ohne zusätzliche Kreditspesen.
| Monatsnetto | Max. neue Rate | Max. Kredit aus Einkommen |
|---|---|---|
| € 2.000 | € 933 | € 202.774 |
| € 2.500 | € 1.167 | € 253.467 |
| € 3.000 | € 1.400 | € 304.161 |
| € 3.500 | € 1.633 | € 354.854 |
| € 4.000 | € 1.867 | € 405.548 |
| € 5.000 | € 2.333 | € 506.935 |
Rechenbeispiel mit den Startwerten
3.000 Euro netto mit 14 Bezügen ergeben 3.500 Euro Monatsdurchschnitt. Nach 1.308,39 Euro Lebenshaltung bleiben 2.191,61 Euro, die 40-Prozent-Grenze erlaubt jedoch nur € 1.400 neue Rate. Bei 3,7 Prozent und 30 Jahren trägt sie € 304.161 Kredit. Mit 80.000 Euro Eigenmitteln beträgt der maximale Kaufpreis € 345.144; dazu kommen € 39.017 Kaufnebenkosten. Der benötigte Kredit ist € 304.161, die Rate dafür € 1.400,00 und die gesamte Schuldendienstquote 40 %.
Was der Rechner nicht abdeckt
- Bonität, Alter, Einkommensanerkennung und bankinterne Immobilienbewertung.
- Kreditbearbeitung, Schätzung, Versicherungen und Beglaubigungen.
- Sanierung, Einrichtung, Umzug und unerwartete Reparaturen.
- Förderungen, variable Zinsverläufe und eine verbindliche Kreditzusage.