Immobilienertragsteuer: Erlös ist nicht Gewinn
Private Grundstücksverkäufe unterliegen grundsätzlich der Immobilienertragsteuer. Der besondere Steuersatz beträgt 30 Prozent der steuerpflichtigen Einkünfte. Die Bemessungsgrundlage hängt davon ab, ob tatsächliche Anschaffungskosten oder eine Altvermögenspauschale verwendet werden. Der Rechner unterscheidet Kaufverträge im Jahr 2026 und ab 1. Jänner 2027: Für Altvermögen steigt die Pauschale dann von 4,2 auf 6 Prozent des Erlöses, bei Umwidmung von 18 auf 21 Prozent. Entscheidend ist das Veräußerungsgeschäft, nicht die spätere Eintragung im Grundbuch; für Verträge ab 2027 müssen die dann geltenden Pauschalen geprüft werden.
Neuvermögen: tatsächliche Kosten berücksichtigen
Als übliche Abgrenzung gilt: Vor dem 31. März 2002 entgeltlich angeschaffte Grundstücke sind Altvermögen; ab diesem Tag angeschaffte Grundstücke sind Neuvermögen. Rechtlich entscheidet, ob das Grundstück am 31. März 2012 steuerverfangen war. Frühere verlängerte Spekulationsfristen und gemischte Erwerbsvorgänge können abweichen. Bei Schenkung oder Erbschaft ist grundsätzlich der letzte entgeltliche Erwerb des Rechtsvorgängers maßgeblich, nicht der Übertragungstag.
Beim Neuvermögen werden vom Verkaufserlös die Anschaffungskosten einschließlich damaliger Nebenkosten sowie berücksichtigungsfähige Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen abgezogen. Diese Aufwendungen dürfen nicht bereits steuerlich berücksichtigt worden sein. Hinzu kommen die zuordenbaren Kosten der Mitteilung oder Selbstberechnung nach § 30c EStG. Der verbleibende positive Gewinn wird mit 30 Prozent besteuert. Die selbstberechnete Steuer wird auf volle Euro abgerundet.
Eine frühere AfA vermindert die steuerlichen Anschaffungskosten und erhöht dadurch grundsätzlich den Gewinn. Auch bereits abgesetzte Aufwendungen oder steuerfreie Zuschüsse benötigen Anpassungen. Der Rechner berechnet diese Sonderfälle nicht. Allgemeine Verkaufskosten wie Verkäufer-Maklerprovision, Inserate oder gewöhnliche Vertragserrichtung sind beim besonderen Steuersatz nicht abziehbar. Ein Inflationsabschlag wird nicht angesetzt; er ist seit 2016 entfallen.
Rechenbeispiel mit den voreingestellten Werten
Für eine am 1. Jänner 2010 angeschaffte Immobilie tragen Sie 450.000 Euro Verkaufserlös, 300.000 Euro Anschaffungskosten, 20.000 Euro noch nicht abgesetzte Aufwendungen und 1.000 Euro Selbstberechnungskosten ein. Der Gewinn beträgt 450.000 − 300.000 − 20.000 − 1.000 = 129.000 Euro. Davon sind 38.700 Euro ImmoESt zu bezahlen. Nach Steuer und den aktuellen Selbstberechnungskosten verbleiben 410.300 Euro; historische Anschaffungskosten werden für diesen Zahlungsüberschuss nicht nochmals abgezogen.
Altvermögen: 4,2 bzw. 18 Prozent — ab 2027 6 bzw. 21 Prozent des Erlöses
Bei der Pauschale ohne relevante Umwidmung werden 86 Prozent des Erlöses als Anschaffungskosten angenommen. Die verbleibenden 14 Prozent ergeben mit 30 Prozent Steuersatz eine effektive Steuer von 4,2 Prozent des Erlöses. Bei 450.000 Euro sind das 63.000 Euro pauschaler Gewinn und 18.900 Euro Steuer. Tatsächliche Anschaffungs- und Sanierungskosten sowie das Selbstberechnungshonorar mindern diese Pauschale nicht zusätzlich.
Bei einer relevanten erstmaligen Umwidmung nach dem letzten entgeltlichen Erwerb und nach dem 31. Dezember 1987 werden grundsätzlich nur 40 Prozent als Kosten angenommen. Damit bleiben 60 Prozent Gewinn, die mit 30 Prozent besteuert werden: effektiv 18 Prozent des Erlöses. Für Kaufverträge ab 1. Jänner 2027 sinken die angenommenen Kosten laut Budgetbegleitgesetz 2027–2028 auf 80 bzw. 30 Prozent; die effektive Steuer steigt damit auf 6 bzw. 21 Prozent des Erlöses. Für Umwidmungen nach dem 31. Dezember 2024 gilt zusätzlich ein Zuschlag von 30 Prozent auf positive Einkünfte des Grund und Bodens, begrenzt durch dessen Erlös. Bebautes und unbebautes Vermögen müssen dabei richtig aufgeteilt werden.
Befreiungen und Optionen prüfen
Die Hauptwohnsitzbefreiung setzt ein begünstigtes Eigenheim oder eine Eigentumswohnung voraus. Diese müssen seit Anschaffung oder Fertigstellung bis zum Verkauf mindestens zwei Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend Hauptwohnsitz gewesen sein. Der Hauptwohnsitz muss aufgegeben werden. Bestätigen Sie den Schalter erst nach Prüfung aller Voraussetzungen; eine große Grundstücksfläche kann gesondert zu behandeln sein.
Die Herstellerbefreiung erfasst ein selbst hergestelltes Gebäude, soweit es in den letzten zehn Jahren nicht der Einkünfteerzielung diente. Grund und Boden bleiben steuerpflichtig. Deshalb verlangt der Rechner eine belegte Aufteilung. Für Altvermögen kann die Ermittlung mit tatsächlichen Kosten nach § 30 Abs. 5 günstiger sein. Davon zu unterscheiden ist die Regelbesteuerungsoption: Sie ersetzt den besonderen Steuersatz durch den allgemeinen Einkommensteuertarif und braucht Ihre gesamte steuerliche Situation.
Was der Rechner nicht abdeckt
- Betriebsvermögen, gewerblichen Grundstückshandel und Auslandsfälle.
- Frühere AfA, Nachversteuerungen abgesetzter Herstellungskosten und Vorsteuerberichtigungen.
- Gemischte Alt-/Neuvermögensanteile, fehlende Boden-/Gebäudeaufteilungen und Sonderbefreiungen.
- Verlustausgleich, Regelbesteuerung und Verkäufe vor 2026.
- Sonstige Verkaufskosten im Nettoerlös. Provisionen schätzt der Maklerprovision-Rechner; den anschließenden Wohnvergleich bietet der Mieten-oder-Kaufen-Rechner.