Maklerprovision beim Kauf: Obergrenze je Seite
Beim Verkauf einer österreichischen Immobilie können Käufer und Verkäufer jeweils eine Maklerprovision vereinbaren. Die Immobilienmaklerverordnung begrenzt die zulässige Höhe. Der Rechner zeigt diese Obergrenzen für den gewöhnlichen Fall mit Provision auf beiden Seiten. Die Summe beider Seiten ist keine allein vom Käufer zu bezahlende Rechnung. Maßgeblich bleiben Ihr Maklervertrag, die gesetzlichen Anspruchsvoraussetzungen und der erfolgreiche Abschluss des vermittelten Geschäfts.
Bis einschließlich 36.336,42 Euro Geschäftswert beträgt die Höchstprovision je Partei 4 Prozent netto. Von 36.336,43 Euro bis einschließlich 48.448,51 Euro sind es 1.453,46 Euro netto. Bei höheren Werten gilt grundsätzlich die Grenze von 3 Prozent netto. Die mittlere Stufe folgt aus der Schwellenwertregel des § 12 Abs. 4 IMV: Ein höherer Geschäftswert darf die zulässige absolute Provision nicht unter den Betrag an der vorherigen Grenze drücken.
Zusätzlich fallen 20 Prozent USt auf das Honorar an. Eine Nettoobergrenze von 3 Prozent entspricht somit 3,6 Prozent einschließlich USt. Der maßgebliche Wert kann außer dem Kaufpreis auch übernommene Verpflichtungen und Lasten sowie zusätzlich bewertetes Inventar umfassen. Tragen Sie deshalb den vollständigen Geschäftswert nach § 16 IMV ein. Niedrigere Provisionen sind verhandelbar; die Obergrenze ist kein gesetzlicher Fixpreis.
Rechenbeispiel: Kauf um 350.000 Euro
Mit dem voreingestellten Geschäftswert von 350.000 Euro ergibt sich je Seite eine Nettoobergrenze von 350.000 × 3 Prozent = 10.500 Euro. Hinzu kommen 2.100 Euro USt: Ihre Obergrenze als Käufer beträgt 12.600 Euro. Der Rechner führt die Verkäuferprovision getrennt auf. Vereinbaren beide Parteien jeweils die Höchstprovision, beträgt die Summe 25.200 Euro. Ihre übrigen Kaufkosten berechnen Sie im Kaufnebenkosten-Rechner; die Steuer auf den Erwerb erläutert der Grunderwerbsteuer-Rechner.
Wohnungsmiete: Wer darf eine Provision zahlen?
Seit 1. Juli 2023 gilt für Wohnungsmietverträge das Erstauftraggeberprinzip nach § 17a MaklerG, häufig Bestellerprinzip genannt. Beauftragt der Vermieter oder dessen Berechtigter den Makler zuerst, kann nur mit dieser Seite eine Provision vereinbart werden. Der Wohnungssuchende zahlt in diesem Fall keine Maklerprovision. Eine Besichtigung oder die Kontaktaufnahme auf ein Inserat macht ihn nicht automatisch zum provisionspflichtigen Erstauftraggeber.
Nur wenn der Wohnungssuchende den Makler selbst zuerst beauftragt hat, kommt eine Mieterprovision grundsätzlich in Betracht. Selbst dann gibt es Ausschlüsse: etwa Beteiligungen oder maßgeblichen Einfluss zwischen Vermieter und Maklerunternehmen, eine Umgehung des Vermieterauftrags oder ein Inserat mit Einverständnis des Vermieters. Der Rechner setzt diesen Ausschlussschalter bei Auswahl eines Mieterauftrags vorsorglich. Schalten Sie ihn erst aus, wenn diese Voraussetzungen geprüft sind.
Monatsmieten und Befristung
Bei unbefristeten Verträgen oder einer Befristung über drei Jahre beträgt die Mieterobergrenze zwei Bruttomonatsmieten. Bei höchstens drei Jahren beträgt sie eine. Der gewöhnliche Vermieterhöchstsatz beträgt in beiden Fällen drei Bruttomonatsmieten. Auf alle diese Provisionen kommen 20 Prozent USt. Ist der Mieter Erstauftraggeber, wird eine Vermieterprovision im Rechner nur mit ausdrücklich ausgewählter zusätzlicher Vereinbarung angesetzt.
Die Bruttomonatsmiete nach § 24 IMV enthält Hauptmietzins, Betriebskosten, laufende öffentliche Abgaben, besondere Aufwendungen und bestimmte Entgelte für Inventar oder andere Leistungen. Trotz des Namens enthält sie keine Miet-USt. Bei preisgeschützten Wohnungen sind Heizkosten auszunehmen. Mietfreie Zeiten und vorübergehende Mietzinsreduktionen verringern diese Berechnungsbasis nicht. Übernehmen Sie die Bestandteile aus dem Mietangebot und prüfen Sie die Zuordnung.
Mit der voreingestellten Mietbasis von 1.000 Euro und einem Vermietererstauftrag beträgt Ihre Provision als Mieter null Euro. Für den Vermieter ergibt sich getrennt eine Obergrenze von 3.000 Euro netto plus 600 Euro USt, also 3.600 Euro. Über „Ich bin“ können Sie zur Vermietersicht wechseln. Die Befristungsauswahl prüft nur die Provision; ob die Vertragsdauer mietrechtlich zulässig ist, muss separat beurteilt werden.
Was der Rechner nicht abdeckt
- Abweichende Höchstsätze für hausverwaltende Makler, Ergänzungsprovisionen und Vertragsverlängerungen.
- Gewerbemiete, Pacht, besondere Haus- und Dienstwohnungsfälle sowie Sondervereinbarungen.
- Einseitige Kaufprovisionen nach § 12 Abs. 2 und 3 IMV; deren Grenzen sind gesondert zu prüfen.
- Die rechtliche Wirksamkeit oder Durchsetzbarkeit einer konkreten Provisionsforderung.
- Die Steuer auf einen Verkauf; dafür verwenden Sie den ImmoESt-Rechner.